Bauherrenmodell

Grundlagen

Der Investor erwirbt eine oder mehrere Wohnungen bzw. Teile eines Gebäudes. Diese werden - oftmals unter Inanspruchnahme von Förderungsmitteln - saniert und in weiterer Folge vermietet (Vermietungsabsicht). Aus den Mieteinnahmen werden die Fremdmittel rückgeführt. Nach Entschuldung der Immobilie wird ein Zusatzeinkommen in Form von Mieteinkünften erzielt.

Vorteile "kleines Bauherrenmodell"

  • Eingeschränkte Mitsprachemöglichkeit
  • Kaufvertragsunterzeichnung vor Baubeginn
  • Investoren tragen Baurisiko und finanzielles Risiko – Baubewilligung, Förderungszusicherung, etc liegen idR vor
  • Begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten (1/15 AfA) möglich
  • Kleine Vermietung - Totalüberschuss innerhalb von 20 Jahren ab Erstvermietung (zzgl. max. 3 Jahre Bauzeit)

Vorteile von Kleinen Bauherrenmodellen für den Investor

  • Partizipation an Förderung
  • Konstante steuerliche Effekte über 15 Jahre
  • Praktisch volle Abwicklung durch Bauträger
  • Optimale Vermietbarkeit, da Mietzinsbildung nach Wohnbauförderungsgesetz (WFG)
  • Wohnbeihilfenfähig

Zielgruppe für Kleine Bauherrenmodelle sind Investoren…

  • mit konstant sehr gutem Einkommen
  • im Alter von 35 bis 55 Jahren
  • mit dem Fokus auf langfristige Vorsorge mit dem Zusatzeffekt steuerlicher Vorteile
  • für die der klassische Altbau eine Präferenz darstellt

Kleines Bauherrenmodell

Funktionsweise:

Damit die Kleine Bauherreneigenschaft gewährleistet ist, müssen kumulativ folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • Die Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen tatsächlich ausführt, müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt sein (§ 3 Z 1 der Bauherrenverordnung).
  • Die Risikotragung durch den Bauherrn darf nicht ausdrücklich ausgeschlossen sein.
  • Für die Sanierungsarbeiten kann durchaus ein Fixpreis vereinbart werden – es darf jedoch nicht ausgeschlossen sein, dass der Investor jenes Kostenrisiko zu tragen hat, das "durch ihn selbst, durch Gesetze, Verordnungen oder behördliche Maßnahmen gegeben ist".
  • Mit der tatsächlichen Bauausführung darf erst nach Anschaffung der Immobilie begonnen werden.


Wichtigste steuerliche Effekte:

Beschleunigte Abschreibung:

  • bei Vorliegen der Allgemeinen Voraussetzungen nach § 28 (2) und (3) EStG können die Baukosten beschleunigt abgeschrieben werden. Dies betrifft Instandsetzungsaufwendungen (AfA 10 Jahre oder Sofortabsetzung) bzw. begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen – AfA 15 Jahre).
  • Kosten, die mit der Projektkonzeption im Zusammenhang stehen, können in die beschleunigte Abschreibung mit einbezogen werden – dies jedoch nur bis maximal 25% der Instandsetzungs- und Herstellungskosten.

Durch diese begünstigte AfA in Kombination mit sonstigen Werbungskosten (zB Zinsen) bleiben die Mieteinnahmen in den ersten Jahren meist steuerfrei.

Umsatzsteuer:

Der Kleine Bauherr hat die Berechtigung zum Vorsteuerabzug

Liebhaberei:

Da der Kleine Bauherr eine oder mehrere Eigentumswohnungen in Form von qualifiziertem Miteigentum erwirbt und in weiterer Folge vermietet, kommen die Vorschriften der kleinen Vermietung zur Anwendung. Demnach liegt keine Liebhaberei vor, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zzgl. einer Bauzeit von maximal 3 Jahren) ein Totalüberschuss erreicht wird. Dies ist mit einer plausiblen Prognoserechnung der Finanz nachzuweisen.

Wird seitens der Finanz das Immobilienprojekt als Liebhaberei eingestuft, etwa wegen unrealistischer Mietansätze, werden auch die bisher geltend gemachten Verluste aberkannt. Ebenfalls kann in diesem Fall der Vorsteuerabzug nicht geltend gemacht werden.

Wird das Immobilieninvestment vor Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses verkauft, müssen die Steuervergünstigungen zurück bezahlt werden. Das Kleine Bauherrenmodell sollte daher als langfristiges Investment gesehen werden.

Spekulationsfrist:

Durch die begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten (1/15-AfA) verlängert sich die Spekulationsfrist von den üblichen 10 Jahren auf 15 Jahre.

Grunderwerbsteuer:

Allgemein beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5%. Beim Kleinen Bauherrenmodell wird die Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis plus Baukosten berechnet.

Aktuelle Projekte

  • Neues Projekt in Planung in Graz

Unterlagen sollten im Juli fertig sein